Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
Marie
Pour répondre à la crise du logement et à l’érosion de l’investissement, le gouvernement français a instauré un cadre plus lisible et incitatif pour les propriétaires. Porté par la loi de finances 2026, le « dispositif Jeanbrun » vise à relancer l’offre locative privée en introduisant des leviers fiscaux majeurs, tels que l’amortissement et une déduction renforcée des charges.
Succédant au dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français pour les logements collectifs acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Ce nouveau cadre fiscal est soumis à plusieurs conditions d’éligibilité que nous détaillons dans cet article.
Le statut de bailleur privé désigne l’ensemble des règles fiscales et juridiques qui encadrent la mise en location d’un bien par un propriétaire particulier. L’objectif est de favoriser l’investissement locatif, notamment via des dispositifs qui encouragent la location durable et la rénovation de logements anciens. En pratique, ce statut concerne les propriétaires qui louent un logement nu ou meublé, et qui doivent déclarer leurs revenus locatifs selon le régime fiscal applicable.
Le nouveau cadre Jeanbrun vise à encourager l’investissement locatif en location nue. Il clarifie et optimise la fiscalité immobilière pour les bailleurs privés éligibles.
Le bailleur privé doit mettre à disposition un logement décent, sûr et conforme à l’usage d’habitation. Cette exigence ne concerne pas seulement la surface ou l’état général du bien, mais aussi son niveau de sécurité, son confort et, de plus en plus, sa performance énergétique.
Depuis la Loi Climat et Résilience, la décence énergétique prend une place centrale. Les logements classés G sont désormais interdits à la location, et les logements classés F suivront en 2028. A partir du 1e janvier 2034, les biens immobiliers classés E seront également concernés. Pour les propriétaires de biens anciens, cela signifie qu’un bien mal isolé ou énergivore peut rapidement devenir inexploitable sur le marché locatif.
Dans l’ancien, notamment à Compiègne, Senlis, Beauvais, Chantilly ou dans le Val-d’Oise, les points de vigilance sont souvent les mêmes : étanchéité, isolation par l’intérieur pour préserver les façades, mise aux normes électriques, ventilation et traitement des désordres liés à l’humidité. Un logement ancien peut rester très attractif, mais seulement s’il est remis à niveau avec méthode.
Le propriétaire doit aussi constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet. Celui-ci comprend notamment le DPE (Dossier de Performance énergétique), le diagnostic amiante, le constat plomb selon l’ancienneté du bien, ainsi que l’état des risques et pollutions. Ces documents sont indispensables pour informer le locataire et sécuriser juridiquement la location.
Le choix du régime fiscal est un levier majeur pour absorber le coût d’une rénovation et améliorer la rentabilité d’un bien locatif. Selon la situation, le propriétaire peut louer en nu ou en meublé, avec des impacts très différents sur la fiscalité.
Voici les principaux régimes pour les bailleurs privés :
Pour de nombreux bailleurs de l’Oise, le régime réel est particulièrement intéressant lorsqu’un bien ancien nécessite d’importants travaux. Il permet d’intégrer une grande partie des charges et dépenses de rénovation dans le calcul fiscal, ce qui peut fortement améliorer l’équilibre du projet.
Depuis la promulgation de la loi finance 2026 (loi n°2026-103 publiée le 19 février 2026) incluant le dispositif Jeanbrun, 80% de la valeur du bien peut être fiscalement amortie sous certaines conditions :
Afin de pouvoir bénéficier de cet amortissement, les loyers sont plafonnés (réduction minimale de 15% par rapport prix du marché). La typologie du loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social) impacte :
Le déficit foncier est souvent l’un des dispositifs les plus puissants pour les logements anciens. En déduisant une partie des travaux de vos revenus fonciers, en plus de l’amortissement (si les conditions du dispositif Jeanbrun sont respectées), vous financez indirectement la valorisation de votre patrimoine par l’économie d’impôt. C’est un levier particulièrement adapté aux rénovations lourdes dans l’Oise.
Ce déficit foncier est plafonné à 10 700€/an. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le plafond du déficit foncier passe à 21 400€/an dans le cadre d’une rénovation énergétique qui améliorerait substantiellement le DPE (DPE E/F/G à DPE A/B).
Pour le propriétaire, engager des travaux avant la mise en location est un choix stratégique. Au-delà de la mise en conformité réglementaire, c’est une sécurité pour le patrimoine : un bien rénové avec soin attire des locataires plus rapidement et minimise les périodes d’inoccupation. Dans l’Oise, où le cachet de l’ancien abonde, cette démarche permet de valoriser durablement le bâti. Enfin, l’état français propose également différentes aides financières à la rénovation. L’intervention d’une entreprise de rénovation labellisée RGE permet d’accéder à certaines d’entre elles.
La rénovation est un moteur fiscal important ; articulée avec le bon régime d’imposition dès l’acquisition, elle devient un pilier central de la rentabilité de l’investissement.
Le statut du bailleur privé en 2026 ne peut plus être abordé seulement sous l’angle fiscal. Il suppose une vision complète du projet immobilier, où la rénovation, la décence énergétique et le choix du régime fiscal sont étroitement liés. Dans l’Oise et en Île-de-France, les propriétaires qui anticipent ces enjeux disposent d’un vrai levier de valorisation patrimoniale.
Les bailleurs privés peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ (sous conditions), des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) et de l’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ). L’intervention d’une entreprise certifiée RGE est obligatoire pour obtenir ces subventions.
Ce cadre réglementaire récent (2026) vise à encourager l’investissement locatif en location nue en offrant un cadre fiscal en faveur des propriétaires privés.
Sous le régime réel (revenus fonciers – régime réel), les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles de vos revenus locatifs. Le surplus peut créer un déficit foncier (plafond à respecter) imputable sur votre revenu global.
Le bailleur privé est le terme général. Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une option fiscale spécifique à la location meublée, permettant l’amortissement comptable du bien, contrairement à la location nue.
Le DDT doit inclure le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic amiante, l’état de l’installation électrique et gaz, ainsi que l’État des Risques et Pollutions (ERP).
Oui, il peut être intéressant pour les propriétaires qui souhaitent louer un bien tout en optimisant leur fiscalité, à condition de respecter les règles applicables et de bien structurer le projet.
Oui, selon le régime fiscal choisi, certains travaux, charges ou mécanismes d’amortissement peuvent améliorer la rentabilité nette du projet locatif.
Oui, il concerne aussi bien les maisons que les appartements, dès lors qu’ils sont mis en location par un propriétaire particulier. Toutefois, le dispositif Jeanbrun s’applique seulement aux appartements.